出租人和承租人訂立房屋租賃合同,雙方就租賃的房屋、租金、期限、違約責任等條款達成一致意見后,合同視為成立.房屋租賃合同有無效力,根據有關法律和地方性行政法規的規定,筆者認為對房屋租賃合同的效力主要應從以下幾個方面來審查:

(一)審查合同的主體是否適格.即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構成要件.如是否為無民事行為能力人,或限制民事行為能力人等.

(二)審查租賃的標的物是否為法律法規禁止出租.但只要法律法規沒有禁止出租的房屋,都應是可以出租的.江蘇省人大常委會1994年通過的《江蘇省城鎮房屋租賃條例》第六條規定,不得出租的房屋有:1、未取得產權或者經營管理權的;2、產權有爭議或者產權受到限制的;3、不可分割的共有房屋未取得其他共有人同意的;4、屬于違章建筑的;5、不符合安全標準的;6、已抵押,未經抵押權人同意的;7、法律、法規禁止的.

而建設部1995年以第42號令發布的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規定,有下列情形之一的房屋不得出租:(一)未依法取得房屋所有權證的;(二)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;(三)共有房屋未取得共有人同意的;(四)權屬有爭議的;(五)屬于違法建筑的;(六)不符合安全標準的;(七)已抵押,未經抵押權人同意的;(八)不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的;(九)有關法律、法規規定禁止出租的其他情形.

對于江蘇法院來說,上述兩個法規都應適用.兩者規定基本相同.但筆者認為,兩個法規都存在值得研究的地方.一個是房屋租賃權源的問題.《城市房屋租賃管理辦法》和《江蘇省城鎮房屋租賃條例》都認為房屋租賃的權源只能是所有權.而無論是法理分析,還是具體考察國外關于租賃的立法及審判實踐,都會得出房屋租賃的權源來自合法占有的結論.房屋租賃的權源問題也恰是長期困擾審判人員的根本問題.也正是這個問題使得許多房屋糾紛案件難以作出合乎邏輯和合乎實際情況的判決.比如按揭房出租,因沒有完全取得產權,是否就認為出租行為無效呢?還如大量存在的“二房東”現象,是否“二房東”與他人簽訂的租賃合同都無效呢?顯然,這些出租行為認為無效,極不利于經濟的發展,也會導致房屋資源的閑置和浪費.這與社會主義立法的目的和法律應適應事物發展規律的原則是相左的.從物權的角度來分析,所有權人出讓占有權是很常見的,合法占有權人在所有權人允許的范圍內享受收益權,理應恰當,否則光“占有”有何經濟價值呢?房屋的合法占有人出租房屋正是這種情況.物權的另一種形式,即他物權人實際上就是物的實際占有者,同時其又享有所有權人的諸如出租等的許多權利.如國有企業的承包經營權,難道說國有企業因為沒有對財產的所有權就不能把財產拿來出租嗎?顯然這是否定的,大量的企業出租商鋪,出租廠房,比比皆是,如果都認定為是非法的,那么立法者在自我否定.另外從合同的角度來分析,租賃合同反映的是“出租人將租賃物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同關系(合同法第二百二十二條)”.出租人作為合同的一方,并非以所有權人為限,因為租賃關系體現的是占有的轉移:一方讓渡其占有獲得租金利益,另一方則通過支付租金取得占有以使用收益.單就租賃的法律關系而言,各方均不與標的物的所有權發生直接必然的聯系,具有房屋所有權的出租人與通過其他方式合法獲得占有權的出租人之間并無不同,只是他們占有權的取得方式不同而已.據筆者所知,沒有一國的立法和我國當前立法一樣將出租人直接表述為所有權人.從理論上講,合法占有即獲得標的物的出租權.至于轉租須經原出租人同意,只是租賃合同的特殊要求,且原出租人并不能被認為就是所有權人.綜上所述,把所有權作為房屋租賃的權源是不恰當的,而應以合法占有權作為權源.如此一來,許多棘手的案件也就迎刃而解了.