南京合同律師事務所
夫妻一方未經過另一方同意擅自出售共有房屋,什么情況下該合同有效？

司法實踐中,在房屋買賣合同糾紛中,經常會涉及夫妻共同所有房屋被夫妻一方單方出售應如何處理的問題.房屋一般是夫妻共同財產中最重要的組成部分,甚至涉及夫妻雙方的基本居住權,夫妻一方未經另一方同意擅自出售夫妻共同共有的房屋,將會造成另一方重大的財產損失.

婚姻法司法解釋(三)第11條規定了關于夫妻共同共有房屋的出售問題.在司法實踐中,許多實質上由夫妻雙方共同共有的房屋在進行房屋登記時登記在了夫妻一方名下.雖然房屋登記在夫妻一方名下,只要是夫妻關系存續期間用共同財產所購買的房屋就屬于夫妻雙方共有的財產,是否在房產證上加上另一方的名字,對雙方的權利義務沒有影響.實踐中,夫妻一方在與第三人商定賣房時,可能與配偶進行過商議,也可能沒有進行過商議就與第三人簽訂了房屋買賣合同.合同簽訂之后,賣房人的配偶作為房屋共有人,以賣房人未經其同意為由請求確認已簽訂的房屋買賣合同無效.另外還有一種普遍的情況,即對于夫妻一方與第三人簽訂房屋買賣合同之事,其配偶是知道的,但是房屋買賣合同簽訂之后,由于房屋價格上漲而反悔,其配偶以未經其同意為由請求確認房屋買賣合同無效.這兩種情況都涉及夫妻內部權利義務關系和夫妻一方與第三人買賣房屋的外部權利義務關系的處理問題.

夫妻之間的權利義務的確值得關注,但是在外部權利義務關系與內部權利義務關系發生沖突時,要優先保護外部權利義務關系.那么應當如何認定夫妻一方與第三人簽訂的房屋買賣合同的效力呢?經過調研,應當按善意取得制度來處理該類問題,因此我們作出了婚姻法司法解釋(三)第11條第1款的規定,即一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續,另一方主張追回該房屋的,人民法院不予支持.這一款的適用有以下幾個條件：

第一,第三人屬于善意購買,而非與配偶一方惡意串通損害另一方的利益;

第二,買受人支付了合理對價;

第三,買受人已經辦理了產權登記手續.

在這三個條件均已具備的情況下,不能認定房屋買賣合同無效.

另有一些觀點,如果所賣的房屋是夫妻雙方唯一的居住用房,應當認定房屋買賣合同無效,理由是房屋一旦賣給第三人之后,出賣人家庭成員的權益就無從保障.在認真研究之后,我們并沒有采納這一觀點,因為作為夫妻唯一的居住用房的房屋也存在復雜的情況,該房屋可能是一套大豪宅,也可能是一套小蝸居.如果夫妻一方出售的是一套大豪宅,能夠再用賣房的錢去買一套住房,這時就應當保護善意第三人的利益.然而如果夫妻一方出售的是其擁有的唯一一套小蝸居,該房屋出售后其一家人就無房可住了,但是個人的生存權是第一位的,生存權應當優先于債權保護.《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第6條規定：“對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍賣、變賣或者抵債.”第7條規定：“對于超過被執行人及其所扶養家屬生活所必需的房屋和生活用品,人民法院根據申請執行人的申請,在保障被執行人及其所扶養家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后,可予以執行.”由上述兩條可見,對于包括夫妻雙方在內的家庭成員居住權的保護問題,在上述關于執行的司法解釋中已經予以明確規范.此外,對于哪些債權是不能執行的,需要在與執行相關的法律或司法解釋之中予以明確.例如,一個老太太欠了很多債務,但是她每月的收入只有僅能保障其基本生活的養老金,人民法院能否判決將老太太的全部養老金予以扣除以用來清償其債務呢?這顯然是不合理的,因為我們要優先保護該老太太的生存權而非其債權人的債權.此外,還有一種情況,例如夫妻一方擅自處分夫妻共有房屋,在保護善意第三人利益后,可能確實損害了出賣人配偶的權利,為此,我們制定了婚姻法司法解釋(三)第11條第2款的規定,即夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失,離婚時另一方請求賠償損失的,人民法院應予支持.

《中華人民共和國婚姻法》(2001修正)

第十七條夫妻在婚姻關系存續期間所得的下列財產,歸夫妻共同所有：

(一)工資、獎金;

(二)生產、經營的收益;

(三)知識產權的收益;

(四)繼承或贈與所得的財產,但本法第十八條第三項規定的除外;

(五)其他應當歸共同所有的財產.

夫妻對共同所有的財產,有平等的處理權.

2.《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(一)》

第十七條第十七條關于“夫或妻對夫妻共同所有的財產,有平等的處理權”的規定,應當理解為：

(一)夫或妻在處理夫妻共同財產上的權利是平等的.因日常生活需要而處理夫妻共同財產的,任何一方均有權決定.

(二)夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定,夫妻雙方應當平等協商,取得一致意見.他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人.

3.《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(三)》

第十一條一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續,另一方主張追回該房屋的,人民法院不予支持.

夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失,離婚時另一方請求賠償損失的,人民法院應予支持.