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夫妻一方擅自出賣共有房產,第三人如何證明自己是善意的?

婚姻關系存續期間,夫妻一方擅自出賣共同共有房屋情況下,如何判斷第三人是善意購買的?舉證責任由誰承擔?

韋律師解答:1在司法實踐中,法院.如何認定第三人是善意非常重要,對作為不動產的房屋而言,應當以第三人對登記的信賴作為判斷是否構成不動產善意取得的標準.在通常情況下,只要第三人信賴了登記,就應推定其為善意,除非有證據證明其事先明知登記錯誤或者登記簿中有異議登記的記載.這里的善意不以第三人進一步核實登記事項為前提.將善意僅限于登記信賴,則在司法認定時,只需考量登記記載的所有權人是否與夫妻一方一致且無異議登記即可.有一點需注意,如果房產登記在夫妻兩人名下,夫或妻一方出售能否認定第三人為善意呢.筆者以為,如果房產登記在夫妻兩人名下,應當排除第三人為善意,其應該知道與其交易的夫或妻沒有完全產權,仍與其交易,應當承擔交易不能的風險.

2在不動產善意取得中,登記簿是以國家信譽作為保障,具有高度公信力,應首先推定取得人是善意的,取得人不負證明自己是善意的舉證責任,如果產權證上未載明的夫妻一方不能證明取得人為惡意,就應推定第三人為善意.

3.第三人“善意”狀態的時間節點.由于房地產變更登記流程需要一段時間,不可能瞬間完成.應當把判斷第三人是否為善意的時間點確定為應在記載于登記簿時.這不僅更符合《物權法》的立法本意,也有利于夫妻另一方權益保護.雖然善意取得制度是為交易安全所設,但這并不意味著其對真正權利人所有權的漠視.基于誠信原則的要求,在變更登記尚未完成,第三人對房產還未以登記取得公信力的情形下,應當在知道登記簿不實后撤回登記申請.事實上,相關規章也對撤回申請作了規定.例如,《房屋登記辦法》第二十一條明確規定:“房屋登記機構將申請登記事項記載于房屋登記簿之前,申請人可以撤回登記申請.”